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房子真可以養老嗎?

2010-05-20 15:42     來源:中國證券報     編輯:胡珊珊
前兩天跟父母攀談,感覺他們的老年生活很幸福,小區里的物業管理、周邊的配套服務都很到位。我也不禁開始憧憬自己退休后的生活,未來會是怎樣的呢?會有年輕人為我提供服務嗎?我有足夠的儲蓄支付嗎?

  答案似乎不是那么樂觀!首先,城市化和中國的人口結構決定了過去三十年間,大量勞動力涌入城市,就業人口新增速度超過了城市消化的速度,從而抑制了外來人員工資的議價能力。正是這些勤勞肯干的“鄉下人”,建設和維護著美麗的大都市,也保障了城里老年人經濟上“可負擔”的幸福生活。在經濟學上,著名的“劉易斯—費景漢—拉尼斯模型”就是討論這種二元經濟下的城市化進程。

  但是,這個經濟模型也預言了,隨著人口結構的變化,以及農村收入水平的上升,“充足而廉價”的勞動力供給必然會枯竭,城市的工資水平會有迅速上升的過程,如果你期待一個與現有水平可比的老年生活,其經濟壓力不容樂觀。倒不是衣食住行這些基本的生活要素,最值得擔心的是各項服務的價格。

  于是乎,為了老年的幸福,除了更加賣力地工作,我們不得不認真考慮如何讓手里的財富保值增值,擺在面前的無外乎幾種選擇:儲蓄和債券、創業投資、房地產、股票,對普通人而言,股票和房地產是最現實的選擇。

  以美國為參照,我們選取美國聯邦住屋企業督察局(OFHEO)房屋價格指數和標普500股票指數進行比較:如果1975年3月對房地產和股票進行等值投資,到2009年底,房地產的價格只相當于34年前的5.75倍,而股票價值則是13.4倍。根據耶魯大學經濟學家羅伯特希勒(Robert J. Shiller)的房屋價格模型,如果在1910年投資美國住宅類房地產,那么到2006年底,扣除通脹因素,房產的價值只相當于近100年前的2倍,而同期股票的市值則增加了7.4倍。這種資產價值膨脹的不同速度,是有著深刻的經濟學內涵的。

  住宅性房屋價格所反映的是房屋作為生活商品的供需關系,雖然有投資價值,但歸根到底是由實際生活需求所決定的。美國二戰以后的發展階段與我國目前類似——城市化基礎設施建設、就業人口加速增加、財富迅速積累、房屋需求猛增。于是,房地產市場的供給短時間難以滿足需求,造成了價格扭曲,引發非理性大規模投資。但是,隨著人口結構的變化,房地產價格將回歸理性,房地產泡沫的破裂成為必然。因此,房地產價格的參照歸根到底還是通貨膨脹率,是生活的成本,而股票市場正好相反。

  股票市場是企業股權融資的市場,反映整個社會財富積累的速度,其價值參照是社會資本增長的速度。就業人口的增加只是財富積累的一個因素,科學進步和生產組織結構的創新才是生產力不斷發展的基本動力。中國依賴低成本勞動力打開國際市場,繼續發展只能依靠技術創新和管理創新,股票市場作為“高風險、高收益”的金融中介平臺,不是傳統的以商業銀行貸款為主的間接融資可以比擬的。

  回到養老話題,中國過去幾十年實行的計劃生育政策,決定了社會“老齡化”會來得更快更猛烈。美國老齡化周期已經走了近四十年,加上大量移民涌入,中國不可能比照其經驗,這也注定了中國養老價格的“通貨膨脹率”會超過美國,更超過中國目前統計意義的零售消費價格指數,也不是房地產增值可以抵消的。試想,當社會上年輕人比例下降,即便你有住宅性房產,又能賣給誰呢?

  當然,未來幾年的房地產市場還是樂觀的。具體講,在2013年以前,中國的“20至60歲勞動人口占總人口的比例”都是上升趨勢,居民儲蓄意愿不可能在這之前降低。以儲蓄率支撐的住宅性房地產投資,還會在相當長的時間內是中國財富故事的主角之一,但是更長時間跨度的養老投資,最佳選擇無疑還是股票市場。(國都證券研究所所長 許維鴻)

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