取消預(yù)售，還會有“房鬧”嗎

　　據(jù)《現(xiàn)代金報》報道，5月3日至5日，杭州接連發(fā)生3起“房鬧”事件。這都是因為房價下跌，老業(yè)主認為自己蒙受了巨大損失，而開發(fā)商拒絕補償差價。今年以來，此類事件在杭州已發(fā)生近20起。

　　對此，一些專家和輿論多提醒業(yè)主“尊重契約”、“理性維權(quán)”，在我看來，催生“房鬧”的根源不在于開發(fā)商與業(yè)主之間簽訂的契約，而在于我國實施已久的商品房預(yù)售制度。

　　我國的商品房交易方式主要是期房交易。開發(fā)商與業(yè)主簽訂的契約(即售房合同)，表面上看可能結(jié)構(gòu)嚴謹、內(nèi)容公平合理，雙方權(quán)利與義務(wù)也基本對等。但在商品房預(yù)售過程中，購房者不僅要承擔房屋建設(shè)過程中出現(xiàn)的面積縮水、質(zhì)量下降等重大風(fēng)險，還要承擔從支付預(yù)售款到交房期間的房款利息損失，其中還包括更為沉重的貸款利息損失。

　　開發(fā)商則處于明顯強勢：一些開發(fā)商僅憑圖紙就可以向購房者收款，更有甚者一拿到地甚至還沒拿到地，就想方設(shè)法向外收取認購款——按目前法律要求，大樓封頂即可預(yù)售，即可收取全部房款。這對于開發(fā)商來說，簡直就是“空手套白狼”，與“集資建房”無異，不用成本即可獲取暴利。從實質(zhì)上講，商品房預(yù)售合同是不公平的契約，盡管它在目前有充分的法律依據(jù)，但法律的強制性根本無法掩蓋其不公平和潛藏風(fēng)險。

　　當前，越來越多“房鬧”恰恰是商品房預(yù)售制度潛藏風(fēng)險的集中暴露。在房價處于上升通道時，購房者盡管也付出了巨大成本，卻能在快速的價格上升通道中多少獲一些利。此時，開發(fā)商與預(yù)購房業(yè)主，都是獲益者，其利益總體一致，即使開發(fā)商吃肉業(yè)主喝湯，也能和平相處。

　　而當房價進入下降通道后，開發(fā)商依然能從中獲利，業(yè)主則一方面繼續(xù)為開發(fā)商承擔貸款利息，甚至預(yù)付全部建房成本，另一方面對自己在預(yù)售中買到的“房屋”，卻還要承擔瞬間貶值的巨大損失，特別是半年前甚至數(shù)日前買到的“房號”與現(xiàn)在的“房號”不能等價，讓自己半輩子的財富泡湯時，這無論如何都是難以接受和理解的。于是，越來越多業(yè)主激烈反彈。此時，他們不認為自己的維權(quán)行為不妥，甚至理直氣壯。這歸根結(jié)底是因為業(yè)主們在付款之后沒有“拿”到房屋，他們拿到的只是一個“符號”即圖紙上顯示的房號。

　　要從根本上防止房鬧，最有效的途徑就是果斷取消商品房預(yù)售制，實行現(xiàn)房銷售制度，讓業(yè)主交完房款后就拿到房門鑰匙，錢房兩訖，從根本上實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主在售房和購房合同中的權(quán)利義務(wù)一致，讓“房鬧”真正失去土壤。