開發商不要幻想調控逆轉

　　從2010年開始這一輪房地產宏觀調控以來，只是在一線城市的住房銷售量快速下降同時房價出現些微調，但對于二、三、四線城市來說，不僅住房銷售沒有下降，反之房價還在小幅上漲。即使近幾個月一線城市房價有些下跌，但下跌幅度也是有限的，即出現了所謂的“量降價滯”的僵局。　

　　為何國內房地產市場會出現這樣的僵局并持續如此之久？這說明當前國內房地產市場仍然是以投機炒作為主導的市場。在這個市場，只要預期不改變，住房的投機炒作者及房地產開發商就會寧可不銷售一套住房，也不降低價格出售。因為，他們預期中央政府的房地產宏觀調控政策會在經濟增長下行的壓力下出現逆轉。否則，如果這些住房投機炒作者預期到其投資將血本無歸時，早就會割肉退出市場。　

　　正因為住房投機炒作者及房地產開發商對市場預期沒有改變，所以他們就會借助任何一個機會來證明其判斷的正確性。　

　　雖然在當前的高房價下，住房投機炒作者已經不能也不敢進入住房市場。而對于住房消費者或首套購買住房者（實際上購買首套住房也可以投機炒作，美國的情況就是如此）來說，由于其出價能力遠遠低于住房投機炒作者，即使當前信貸政策有利于他們進入，但實際上他們中的絕大多數人也是沒有支付能力進入這個市場的。但是，對于一些地方政府及房地產開發商來說，出于推動房屋銷售，拉動地方財政收入的需要，就把差別化個人住房信貸政策理解為政府房地產宏觀調控政策放松，從而鼓動這些住房消費者進入市場。再加上不少地方政府采取各種軟性措施對抗中央政府的房地產調控政策，房地產開發商必然會認為房地產宏觀調控逆轉又可能開始。　

　　對住房市場的“剛性需求”一說，我認為，這是房地產開發商制造出的一個推動房價上漲、鼓動住房消費者進入樓市的虛擬概念。我們可以看到，即使在一個消費為主導的住房市場，住房的剛性需求也是不存在的。在房地產開發商看來，只要有“住房需要”，就有對應的“住房需求”。但殊不知，“住房需要”與“住房需求”是兩個完全不同的概念。“住房需要”是個人對某種物品的欲望與向往。這種需要可能得到，也可能無法實現。沒有支付能力的“需要”，只能是潛在需求而不是現實的需求。如果住房價格很高，而自己沒有支付能力，那這位居民何來住房需求？因此，我認為，住房“剛性需求”是不成立的。但是，無論是在政策上還是在官員講話中，都把住房潛在需求當作實際需求來表述。這就是當前令房產開發商對住房市場預期不做改變并存在政策調整幻想的一個重要因素。　

　　不管怎么說，既然中央政府對住房市場的調整態度十分堅決——要堅決打擊住房投機炒作，要讓住房價格回歸理性，就得理清住房市場中的一些基本概念，就得通過有效的經濟杠桿如稅收政策，對住房投機炒作進行事中及事后的限制，堅決去除住房市場的賺錢效應，讓住房投機炒作在市場中血本無歸，這樣，就能夠去除房地產開發商以為今年住房政策會出現逆轉的幻想，就能夠改變當前房地產開發商及住房投機者對住房市場的預期，并打破當前住房市場“量降價滯”的僵局，讓房地產真正發展市場機制之作用。（易憲容）