限購出于無奈 正本還需清源

　　當(dāng)初一紙“限購令”襲來，房地產(chǎn)市場(chǎng)為之嘩然；在中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)屢敗屢戰(zhàn)后，“有殺錯(cuò)無放過”的限買限賣，終于讓處于癲狂狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“鎮(zhèn)靜”下來。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)人大常委會(huì)上對(duì)此“撒手锏”有頗為中肯的評(píng)價(jià)：“限購政策是個(gè)行政辦法，是房?jī)r(jià)高速上漲，其他手段都用了以后，都起了作用，但還差那么點(diǎn)火候才能把房?jī)r(jià)抑制住，至少是過高過快上漲的勢(shì)頭給抑制住，最后不得已出了這樣一個(gè)限購的措施。作為一把劍在懸著，還由監(jiān)察部和住建部，實(shí)行問責(zé)。這招真是起了一些作用，不能說是主要作用。”

　　房地產(chǎn)調(diào)控之所以屢敗屢戰(zhàn)，根本原因在于極度寬松的貨幣政策催生資產(chǎn)泡沫，以及地方政府的土地財(cái)政與調(diào)控存在利益沖突。如果說，流動(dòng)性泛濫是源源不斷的“肥皂水”;土地財(cái)政就是貨真價(jià)實(shí)的“發(fā)泡劑”。如果不是近一年來貨幣政策逐步“收緊水喉”，不是一些大中城市的房?jī)r(jià)已令地方政府“高處不勝寒”；出于無奈的“限購令”，未必就能起到“一些作用”。

　　經(jīng)過一段時(shí)間的僵持之后，部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)停漲或下降，取消“限價(jià)令”之議因此又起。姜偉新表示，正在建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。如果這個(gè)信息系統(tǒng)建立起來，就不必再采取行政色彩濃厚的限購辦法。至于為何“有信息，不限購”，姜偉新沒有解釋。合理的推測(cè)是：根據(jù)住房信息系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人所擁有的住房按套數(shù)、面積等實(shí)施有區(qū)別的貸款首付比例和利率，以及有差別的稅率。財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安在同一場(chǎng)合表示，下一階段將完善稅制，加快稅收政策的制定，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。

　　如此看來，中央政府在滅火式的“限購令”之后，設(shè)法以經(jīng)濟(jì)體制和市場(chǎng)機(jī)制的正本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的清源：在繼續(xù)實(shí)行貨幣適度從緊的前提下，一方面推進(jìn)保障房建設(shè)，保持一定的住房供應(yīng)；另一方面通過增加保有住房的稅收以抑制房地產(chǎn)投機(jī)，同時(shí)改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。

　　從體制和機(jī)制分析，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先天不足，尤其是地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)后，缺乏必要的體制制約，“有形之手”令市場(chǎng)規(guī)則缺失、尋租盛行、投機(jī)熾熱。后天的調(diào)控屢敗屢戰(zhàn)，則源于各級(jí)政府之間在土地財(cái)政上的博弈始終未能取得平衡，最終只能由更強(qiáng)大的“無形之手”無奈地出手“限購令”。

　　姜偉新坦言，建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系“很艱難”，“進(jìn)展得都不是很順利”。言下之意，“限購令”在近期內(nèi)并無取消的可能。其實(shí)，任何對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)，最無奈之處是永遠(yuǎn)趕不上市場(chǎng)的變化。當(dāng)大中城市的房?jī)r(jià)掉頭向下，購房者持幣觀望，投機(jī)客拋貨離場(chǎng)，供大于求的買方市場(chǎng)就會(huì)使“限購令”毫無意義，即使城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系尚未真正建立起來。