原標題:確保有效運轉,避免業(yè)委會變成擺設
我國物業(yè)管理實行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結合的管理體制。業(yè)主委員會體現業(yè)主自治,物業(yè)管理企業(yè)體現專業(yè)化管理,二者共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關系和經濟關系。
業(yè)委會運行良好與否,直接影響對物業(yè)監(jiān)督的有效性、選定物業(yè)等關系全體業(yè)主利益的大事。全國第一個業(yè)委會于1991年3月誕生于深圳,據深圳市住房和建設局官網的數據顯示,目前深圳物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅項目超過4200個,但已成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)比例僅有三成。業(yè)界專家評估,在已經成立的業(yè)委會中,僅三成運轉良好。
成立業(yè)主委員會有多難?首先,是否成立業(yè)委會,沒有強制性規(guī)定,而成立業(yè)委會,卻有很高的門檻。根據法律規(guī)定,成立業(yè)委會,需要入住率超過50%,全體業(yè)主簽名同意超過50%。按照這兩個門檻,很多新小區(qū),一兩年之內都很難建立起業(yè)委會。
其次,區(qū)別于熟人社會下的農村自治,城市小區(qū)住戶之間互不相識,治理結構相對松散。許多業(yè)主白天上班,晚上回家,就連門對門居住多年的鄰居可能都不了解。小區(qū)空置率高、老舊小區(qū)出租率高等現實因素,更加劇了業(yè)委會成立難以及運行不良等難題。
從法律層面來看,目前國家對于業(yè)委會成立和運行的體制機制還不夠完善,誰來組織、誰來監(jiān)督、誰來管理均未得到明確。《物業(yè)管理條例》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”,但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責任等,都沒有具體規(guī)定。
很多已經成立的業(yè)委會成了只有組織,卻沒有固定工作場所、沒有經費、沒有專職工作人員的“三無組織”,無法有效地開展工作。
而因為是自治組織,業(yè)委會成員大多數屬于義務服務,不收任何報酬,而業(yè)委會委員相關工作經驗的匱乏也不利于業(yè)主委員會良好的運作。以往的種種經驗表明,必須從制度設計上保障業(yè)委會的有效運轉,避免業(yè)委會虛設成物業(yè)管理“硬傷”。
[責任編輯:韓靜]