來源:央視新聞

　　今年的樓市調(diào)控不斷發(fā)力,多個城市密集出臺樓市調(diào)控措施,全國40余座城市開始“限購”或“限售”。你知道嗎?對于買房人來說,除了要關(guān)注調(diào)控政策,還要全方位思考房子的價值,市場上這幾類房子很難轉(zhuǎn)手!

　　小產(chǎn)權(quán)房 

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,因此售價遠(yuǎn)比商品房便宜。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,國土房管局也不會給購房合同備案,所以不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。目前,小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法,只有使用權(quán)而無所有權(quán),因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。

　　近日有報道透露《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》,其中強(qiáng)調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。

　　特殊政策限制的房子 

　　對于購房者來說,國家的調(diào)控政策也是需要時時關(guān)注的,很多地區(qū)的房子不僅僅是限購,還有“限售”,買后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。

　　因此,有政策限制的房子在買賣時,要看清政策規(guī)定,仔細(xì)研究當(dāng)中的限制規(guī)定是否會影響自己的居住和使用。

　　熱點(diǎn)城市商住房 

　　與住宅相比,商住房有以下特點(diǎn):

　　商住兩用房土地出讓年限最長為50年;

　　大多數(shù)商住房是商水商電,水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅;

　　商住房不能遷入戶口,不能享受學(xué)校、居委會等配套設(shè)施;

　　商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi),要比住宅貴;

　　商住的公攤面積比較大,且因為有居住也有辦公,人員混雜。

　　今年年初,北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,其中提到了“商改住”房子的限購問題。對于個人購房者來說,之前不限購的商住房,現(xiàn)在不僅限購,而且只能買二手商住房,此外,商住房購房人必須滿足在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄,且在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

　　房齡較大的二手房 

　　買二手房時,很多人只注意到戶型、地段等,卻忽視了房齡這個重要因素。其實,如果二手房的房齡太老,會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。

　　首先,房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款,是由評估值決定的。評估機(jī)構(gòu)在對房屋進(jìn)行評估時,其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子,土地使用年限會相應(yīng)縮短,這樣會影響對房屋的評估。

　　房齡越老,貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的,房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的,兩者相差時間甚至有超過10年的,也就是說房齡20年,有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年,那就只有個別銀行能貸款給你了。

　　產(chǎn)權(quán)不明確的房子 

　　有些人在買房時會用親戚朋友的買房指標(biāo)購房,這種房子在轉(zhuǎn)手時,很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人不明確的情況,比如這邊產(chǎn)權(quán)證上寫著賣房業(yè)主的名字,那邊蹦出來一個人說房子是他的,錢都是他出的。更重要的是,很可能會影響到以后的賣房流程,對購房人很不利。

　　再比如,房子買完后,前房主的戶口不遷出去。很多人認(rèn)為這沒有什么大問題,但實際上卻隱藏了很多風(fēng)險,包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等,都容易出現(xiàn)麻煩。

　　現(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視,關(guān)注度也越來越高,如果存在的問題一直無法解決,那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時候,極有可能影響到成交價。

　　目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主,但是在現(xiàn)實情況中還是會考慮到實際居住人口,因此復(fù)雜的戶口本也很有可能會增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房,如果前戶主不遷出戶口,不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。