賣得慢增得多 北京近郊商品房庫存首超城區(qū)

　　截至7月底，以通州、房山、大興為代表的北京近郊商品房庫存量達(dá)到5.2萬套，城六區(qū)庫存量為47095套，近郊區(qū)商品房庫存量首次超過城區(qū)。下半年的近郊樓市可能因此掀起新一輪促銷打折潮。但在新房供應(yīng)量相對緊缺的中心城區(qū)，價格卻會相對堅挺。

　　■本報記者 張一鳴

　　成交分化

　　受到供應(yīng)大增而成交量持續(xù)走低的影響，北京郊區(qū)商品房庫存量不斷攀升，城區(qū)項目在限購令下對買房人的吸引力大增，城區(qū)與郊區(qū)項目的銷售情況正不斷分化。

　　北京近郊通州和大興，即使“折”字當(dāng)頭，大部分樓盤銷售依然面臨困境。以位于通州的潤楓領(lǐng)尚為例，雖然其均價下調(diào)幅度高達(dá)5500元每平方米，但截至8月30日，該盤推出的234套房源僅簽約1套，簽約率0.4%。但一些城區(qū)項目卻似乎并未感受到樓市寒流，8月31日中國經(jīng)濟(jì)時報記者致電位于北京西城區(qū)核心地段的長安太和，銷售人員稱，“我們定位高端，又對產(chǎn)品做了一些升級，目前每日客戶接待量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。”

　　鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，北京新入市郊區(qū)項目簽約率僅為41%，比城區(qū)項目低17個百分點。

　　截至7月底，以通州、房山、大興為代表的北京近郊商品房庫存量達(dá)到5.2萬套，城六區(qū)庫存量為47095套，這是歷史上近郊區(qū)商品房庫存量首次超過城區(qū)，進(jìn)入8月后，郊區(qū)樓盤供應(yīng)不斷攀升，2011年8月入市的28個項目中，8成項目位于郊區(qū)。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰向中國經(jīng)濟(jì)時報記者分析說，通州、房山等郊區(qū)縣由于一直是近幾年土地供應(yīng)的熱點區(qū)域，土地供應(yīng)的“開放式”在很大程度上決定了其潛在供應(yīng)量的巨大，也是導(dǎo)致其庫存增加的重要原因。

　　而由于郊區(qū)項目之前打折促銷力度較小，相對城區(qū)項目性價比優(yōu)勢不足，造成的銷售不暢進(jìn)一步加大了區(qū)域樓市的庫存。

　　“城區(qū)項目簽約率高于郊區(qū)，郊區(qū)商品房庫存量攀高的趨勢今后會愈加明顯。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月向本報記者表示，日益攀高的庫存壓力也將使下半年的近郊樓市成為主戰(zhàn)場，不排除掀起新一輪促銷打折潮。

　　城區(qū)堅挺

　　進(jìn)入8月后，受到成交量低庫存壓力大增影響，不少位于通州、房山的項目均打出低價牌，以金隅花石匠為代表的近郊高價樓盤售價甚至接近去年同期的價格。

　　“現(xiàn)在許多項目都在降價，你不降大家降，你就賣不動了，沒有辦法。”通州一家去年就開盤項目的人士告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，近期區(qū)域內(nèi)一些新入市樓盤打出的低價入市策略，讓他們不得不以調(diào)價去應(yīng)對。

　　而在新房供應(yīng)量相對緊缺的二環(huán)區(qū)域，開發(fā)商要好過許多，他們大多定位高端，面臨的競爭壓力比供應(yīng)集中爆發(fā)的郊區(qū)項目要小得多。

　　“東城區(qū)在售的項目很少，僅長安太和和霞公府兩個項目，能夠提供的新盤也僅為350套左右。據(jù)說長安太和現(xiàn)在房源剩余已不足200套。”北京金融街附近一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的人士告訴本報記者，很多看好這個地段房子的人不得不買二手房，當(dāng)?shù)囟�手房成交量高于新房�?/p>

　　包括鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家、21世紀(jì)不動的人士均認(rèn)為，隨著城區(qū)土地供應(yīng)量的不斷萎縮，北京二環(huán)乃至五環(huán)內(nèi)將形成以二手房為主導(dǎo)的市場。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的7月份數(shù)據(jù)顯示，城六區(qū)新建商品住房、二手住房分別成交2041套、4986套，環(huán)比增加16.7%和14.1%，占全市比重為40.2%、65.6%，環(huán)比分別提高9.1、7.3個百分點。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，限購是另一個導(dǎo)致城區(qū)高端住宅受到追捧的重要原因，購房者多會在自身能力可以承擔(dān)的范圍內(nèi)選擇盡量靠近市中心地段位置較好的主城區(qū)商品房房源，而作為樓市另一較大構(gòu)成的改善型置業(yè)者更是如此，這就直接導(dǎo)致一些市區(qū)的高端樓盤受到追捧。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景輝預(yù)計，資金鏈條快繃不住的擴(kuò)張過快的開發(fā)企業(yè)將會成為首張倒下的多米諾骨牌，在這種形勢下，擁有相對比價優(yōu)勢的北京有可能在下月會迎來一個銷售高峰，其中銷售壓力相對較大的郊區(qū)項目價格將繼續(xù)下探，而城區(qū)項目價格會相對堅挺。