北京房價下降：房地產市場的“黑天鵝”事件

　　昨天，各大媒體都關注了一個消息：今年3月，北京商品住房市場成交量持續回落，成交均價為每平方米19679元，環比下降26.7%，同比下降10.9%，為19個月以來首次同比下降。

　　這讓人想起前幾天溫總理在浙江的講話：中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的，各級政府要切實擔負起責任。

　　市場可能會問，多年來，為何調控政策出了一波又一波，住房價格越調越高，利益沖突則越來越大？由于十幾年來中國住房市場從沒有出現過周期性調整，更沒有出現價格真正下跌，導致整個市場都預期房價只是會上漲而不會下跌。由于市場經驗顯示房價只上漲不下跌，靠調控政策讓房價立馬回歸理性就極不容易。雖然北京新房價格變化還不能充分證明房價就此進入下行通道，但房地產市場的“黑天鵝”事件終究還是出現了。

　　所謂“黑天鵝”事件，是指在近代歐洲，一千多年見到的天鵝都是白色，于是有人就得出結論，所有天鵝都是白的。后來歐洲人到了澳大利亞，一上岸竟然發現了有黑天鵝，從根本上顛覆了過去一千多年觀察總結出來的“真理”認識�！逗谔禊Z》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看作“黑天鵝”事件，這類事件的特點歸結為：一是發生的幾率很小；二是該事件一旦發生將完全顛覆以往積累的經驗；三是這種事件事前是不可準確預測。

　　十幾年來，國內房地產市場出現前所未有的繁榮，住房需求越來越膨脹，絕大多數人至今仍認為房價只會上漲不會下跌。這是很危險的預兆，如果政府不作調控任其發展，樓市最后只能以“硬著陸”崩盤收尾。引發全球金融危機的美國次貸危機，讓國家和人民皆受其害，就是個活例子。可政府若要進行住房宏觀調控，必然會暫時有限度地傷害到市場，因為只有既切中要害，又有相當力度的政策，才不那么容易被樂觀預期對沖掉，不會被利益集團消解掉。

　　2010年以前，由于沒有根據住房的投資與消費采取有效的區別性調控政策，導致國內房地產市場幾乎成了人類歷史上投機炒作最嚴重的市場。而過度炒作，特別是過度使用銀行金融杠桿炒作，不僅會制造整個社會財富分配不公平，嚴重傷害多數人的利益，而且還增加金融市場的風險，埋下金融危機、銀行危機及經濟危機的因素。從歷史上來看，任何一個國家的房地產泡沫吹大后，最終總是要破滅的。美國、迪拜、愛爾蘭、西歐都是如此。

　　因此，溫總理指出，當前中國房地產市場的問題，不僅是最大的民生問題，關系到廣大民眾的切身利益，而且關系到國家經濟健康穩定發展、關系到整個社會和諧穩定。住房的問題既是經濟問題，也是社會問題及政治問題，所以政府對此問題不可短期化處理。

　　如果任由樓市泡沫發展，樓市“黑天鵝”事件就只會發生在經濟“硬著陸”崩盤時。為了避免這種悲劇發生，2010年以來，區別投資與消費的調控政策逐漸明確，并逐漸顯效，北京市新房房價19個月以來首次同比下降，算是一個可以接受的“黑天鵝”事件。