易憲容：樓市新政殺傷力空前

　　著名經濟學家易憲容近日表示，政府的房地產政策取向已經發生了根本變化，新的國十條力求將國內房地產市場回歸到居住功能上來。他勸誡市場，不要以為過去的房地產宏觀調整效果十分有限，這次也一樣，不要完全低估了國十條與以往房地產政策根本不同而采取僥幸心理。

　　房地產政策已經轉向住房的居住功能

　　樓市新政出臺已經超過一周，盡管受到政策影響，樓盤銷售速度減慢，但開發商手握重金，仍具備短期內力撐房價不落的能力，眼下開發商依然堅持高價路線。北京方面，5月份長安8號、紅璽臺、銀河灣等超過4萬元/平米的項目開始入市，整體開盤均價達到了28520元/平方米，相比在4月中上旬北京商品房開盤均價21058元/平方米，上漲了35%，創下歷史新高。近日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹更是揚言“開發商太有錢，主動降價可能性不大”。

　　易憲容對此則不以為然，他指出，市場不要低估了本輪樓市調控政策，它的殺傷力比以往的任何政策都要強。事實上，國十條已經把國內房價過快上漲的危害性提到了前所未有的高度，把房地產的整個政策取向基本上轉變到國計民生的角度上，轉移到以民生及居住的角度上。如果房地產市場繼續偏離住房的居住功能，就會影響到中國的金融安全，影響到中國經濟持續穩定發展，影響到中國經濟戰略轉型及結構調整。“既然政府的房地產政策取向發生了根本變化，看老皇歷只能是讓房地產投資炒作越套越牢”，易憲容說。

　　國十條依然存在兩大漏洞

　　不過，易憲容強調，盡管國十條對國內房地產的投機炒作有決心來堅決遏制，但在鼓勵居民住房消費的政策上仍存在漏洞。比如，由于該政策假定住房購買者購買第一套住房時只是會用作消費而不會用投資，因此，購買第一套住房的居民能夠享受政府的完全優惠的信貸政策。但是實際上，如果沒有相應的防范措施，居民購買一套住房同樣可以用作投資。因此，國十條的政策取向要讓國內房地產市場轉變為消費主導的市場，就得對購買第一套住房者要有嚴格的限制。這種限制一是要對購買第一套住房者貸款進行嚴格的審查，讓一些信貸不合格者不要進入信貸市場，二是對購買第一套住房者嚴格禁止利用其投資。如果住房購買者是消費，不僅可以享受現行的信貸優惠政策，還可更為優惠，如利率補貼。如果用作交易買賣，就得征收較高的住房交易所得稅，使得其交易無利可圖，堅決遏制享受第一套住房優惠政策者也進行投資。

　　另外，在國十條中，金融去杠桿化的區域不確定及可適用的范圍可能太小。實際上，2009年及2010年一季度中國的房地產市場，房地產投機炒作已經蔓延到全國各地，而不是部分地方。因此，如果國十條的適用地方過小，那么以往在一線城市投機炒作的房地產資金就可能流向二三線城市，重新把這些城市的房價炒高。

　　總之，易憲容認為，如果國十條能夠真正落實實施，那么中國的房地產市場將發生根本性的變化，即國內房地產市場將轉變為一個以消費為主導的市場而不是以投資為主導的市場。這是誰也不可改變的中國房地產市場必然趨勢。