“國(guó)五條”出臺(tái)之后，房貸政策進(jìn)一步收緊，在北京，購(gòu)買第二套房的首付比例從原來(lái)的六成升至七成，這也就意味著能從銀行取得的貸款只有區(qū)區(qū)三成，很多想買二套房，但是首付又不夠的人該怎么辦呢？記者日前在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些消費(fèi)貸款正在偽裝成首付，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
□背景
京城房貸交易量下降
“國(guó)五條”落地至今已滿兩個(gè)月，新政的實(shí)施與原本火熱的房貸市場(chǎng)相比驟然起變。據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，新政實(shí)施近兩個(gè)月以來(lái)，京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的各元素也是“有升有降”。“偉嘉安捷”指出，個(gè)稅的征收是造成交易量環(huán)比下降的重要原因，自“國(guó)五條”實(shí)施以來(lái)，北京各城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收20%差額稅的規(guī)定，從嚴(yán)的規(guī)定令在京4月8日后欲辦理網(wǎng)簽的置業(yè)人群陷入觀望。
記者了解到，目前“賣房人降低房?jī)r(jià)，買房人承擔(dān)個(gè)稅”為市場(chǎng)主流。而4月8日的網(wǎng)簽界限也令市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的冷熱差異。搭乘規(guī)定“末班車”的購(gòu)房置業(yè)人群制造了三月“如火如荼”的房貸交易市場(chǎng)，而“國(guó)五條”的“個(gè)稅”出臺(tái)也是交易量下降的重要原因之一。
□調(diào)查
中介借道消費(fèi)貸款
記者日前以購(gòu)房者身份去中介咨詢二套房購(gòu)買的相關(guān)業(yè)務(wù)，表示自己想購(gòu)買二套房，但是首付不夠，中介工作人員在詳細(xì)地介紹完房源之后表示，無(wú)須擔(dān)心二套房首付比例過(guò)高的問題，他們有很多成熟的辦法解決這一難題，并且強(qiáng)調(diào)“已經(jīng)成功操作多次”。
以位于左家莊附近的一個(gè)房源來(lái)看，業(yè)主報(bào)價(jià)在310萬(wàn)元，滿五年唯一住房，無(wú)個(gè)稅。某中介公司工作人員表示，該房源在銀行的評(píng)估價(jià)大概為200多萬(wàn)，但如果購(gòu)房者首付不夠，他們可以幫忙辦理銀行消費(fèi)貸款，貸款額度從20萬(wàn)元到100萬(wàn)元不等。“只要有客戶，我們就會(huì)盡量留住客戶，資金不是問題，我們有很多辦法。”中介工作人員表示。
當(dāng)被問到辦理這種業(yè)務(wù)有什么附加費(fèi)用時(shí)，該中介工作人員表示，房屋按揭貸款部分是不收手續(xù)費(fèi)的，但消費(fèi)貸款部分，他們要收取貸款額2%的服務(wù)費(fèi)用，比如貸款30萬(wàn)元，收取6000元的服務(wù)費(fèi)用，并且這個(gè)服務(wù)費(fèi)用并不包含在房屋買賣的中介費(fèi)當(dāng)中。
記者了解到，這個(gè)手續(xù)費(fèi)的比例每家公司都差不多，即便不是基于購(gòu)房需求，而是基于真實(shí)的消費(fèi)需求，一些個(gè)人抵押消費(fèi)貸款的客戶也大多是通過(guò)這樣的第三方公司來(lái)銀行辦理。但近期，很多客戶開始自己找渠道，通過(guò)熟人介紹或朋友的公司來(lái)操作，盡量減少手續(xù)費(fèi)的支出。
銀行存在貸后管理難題
一位銀行房貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，多家銀行推出的多種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款，主要是指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的消費(fèi)性個(gè)人貸款，這其中并不包含房貸。此前，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，“要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房”。然而，不少購(gòu)房者與裝修公司等相互配合，加之個(gè)別銀行審批不嚴(yán)等因素，屢禁不止。
銀行人士透露，雖然央行、銀監(jiān)會(huì)明令禁止消費(fèi)類貸款用于購(gòu)房，但由于這種貸款期限短、風(fēng)險(xiǎn)較小，且需求旺盛，而銀行對(duì)消費(fèi)類貸款的用途審核、監(jiān)督并不嚴(yán)格，只要能提供消費(fèi)合同，大都可以順利地貸到款。
一家股份制銀行支行業(yè)務(wù)人員表示，借款者在該行的消費(fèi)貸申請(qǐng)成功以后，必須刷卡消費(fèi)。但在申請(qǐng)購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，其授信額度被中介和開發(fā)商的系統(tǒng)給屏蔽掉。所以，貸款最終的流向管理存在比較大的困難。
而中介公司正是利用銀行貸后管理困難實(shí)現(xiàn)“灰色房貸”。比如，客戶以申請(qǐng)裝修貸款的名義，將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行，銀行按房貸評(píng)估值70%以內(nèi)提供消費(fèi)貸款，貸款獲得審批后，銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。
如此操作，滿足貸款額僅用于消費(fèi)、貸款由銀行直接打入第三方賬戶的條件。實(shí)際上，該裝修公司與客戶早就達(dá)成了協(xié)議，客戶只需支付一定的手續(xù)費(fèi)就可領(lǐng)走這部分貸款，用于支付房貸，貸款再度填補(bǔ)炒房黑洞。
騙貸直接影響個(gè)人信譽(yù)
對(duì)于消費(fèi)貸款，銀行人士對(duì)此有著自己的無(wú)奈。使用消費(fèi)類貸款購(gòu)房的需求大量存在，各種代辦公司也增加了銀行審核貸款真實(shí)用途的難度，一般中介都會(huì)通過(guò)一個(gè)第三方公司的賬戶獲得貸款。從流程上看，貸款確實(shí)給了指定賬戶，但是實(shí)際上卻不排除流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能。此外，二套房首付提高了房貸的門檻，銀行在這方面的業(yè)務(wù)量明顯下降，而抵押消費(fèi)貸款期限短、抵押物優(yōu)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，“默認(rèn)”這種業(yè)務(wù)可以彌補(bǔ)房貸業(yè)務(wù)量的減少。
雖然銀行并不監(jiān)督消費(fèi)類貸款的后續(xù)使用情況，不過(guò)，一旦貸款人被發(fā)現(xiàn)挪用消費(fèi)類貸款購(gòu)房，銀行會(huì)給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會(huì)被認(rèn)定為騙貸，會(huì)進(jìn)入個(gè)人信用記錄。
□觀點(diǎn)
消費(fèi)貸購(gòu)房傷及地產(chǎn)調(diào)控
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，這種情況在當(dāng)今這個(gè)社會(huì)是見怪不怪了。在二套房貸被嚴(yán)苛控制的今天，消費(fèi)貸的利率雖然比一套房貸要高，但是和二套房貸相比，并不會(huì)高出多少。
郭田勇告訴記者，這樣的融資方式現(xiàn)在越來(lái)越多地被中小企業(yè)主和白領(lǐng)所認(rèn)可，對(duì)于銀行而言，因?yàn)橐话闶且苑慨a(chǎn)作為抵押物的，所謂風(fēng)險(xiǎn)并不高，而對(duì)于個(gè)人而言，只要有償還能力，問題也不大。唯一受傷害的只有目前的房地產(chǎn)調(diào)控。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，不僅銀行風(fēng)險(xiǎn)劇增，個(gè)人的資產(chǎn)也會(huì)嚴(yán)重縮水。
郭田勇把資金比成流水，哪里有利益，它就會(huì)流向哪里。與其四處補(bǔ)漏，還不如出手那些能從根本上遏制房?jī)r(jià)的“鐵腕政策”。
在郭田勇看來(lái)，銀行信貸政策并不是房地產(chǎn)調(diào)控的核心政策，人為性地堵截資金是很難的，即便是企業(yè)貸款也不排除有些會(huì)通過(guò)各種方式進(jìn)入到房產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控是綜合性政策，比如房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)從操作層面來(lái)說(shuō)要容易得多，但是你不抓重要的，而是老堵截這些資金，恐怕是有問題的。
未來(lái)調(diào)控樓市難度加大
對(duì)于未來(lái)房貸市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房貸還將進(jìn)一步回落。“偉嘉安捷”指出，新政的落地實(shí)施必然帶動(dòng)市場(chǎng)交易量的變化，因此廣大借款人也無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂。未來(lái)市場(chǎng)的交易量將呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)，市場(chǎng)交易量環(huán)比下跌的局面并非常態(tài)。經(jīng)過(guò)了火熱的三月，冷卻的四月與五月，六月的房貸市場(chǎng)，將會(huì)持續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉坦言，“國(guó)五條”落地細(xì)則力度低于預(yù)期，大部分城市目前執(zhí)行的政策與“國(guó)五條”之前一致，樓市的供需結(jié)構(gòu)依然懸殊，整體房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)依然未改。限價(jià)城市部分預(yù)售項(xiàng)目增加裝修等額外價(jià)格。
張大偉表示，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。整體樓市在“國(guó)五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，購(gòu)房者、開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象。市場(chǎng)存在再次失控的風(fēng)險(xiǎn)。各地“國(guó)五條”細(xì)則落地?zé)o力度，除北京一地執(zhí)行落地了“國(guó)五條”細(xì)則政策外，其他所有城市目前的樓市政策與“國(guó)五條”出臺(tái)前差別不大。導(dǎo)致整體市場(chǎng)依然在延續(xù)之前的高溫?zé)岫取Ｕw來(lái)說(shuō)，當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。
