房企資產(chǎn)負債率維持高位 兼并收購頻繁 出現(xiàn)降價趨勢

　　住建部此前公布了“二三線城市限購5項標準”，近期正與一些地方政府就實施限購令細則加緊磋商，有消息稱將有接近20個城市同意自9月起實施限購令。同時據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，作為此輪“準限購”目標的廊坊市近日下達一項通知，“要求停止一切關于房地產(chǎn)項目的宣傳活動，戶外圍擋、項目圍擋、電視、報紙廣播等一切媒介都須停止。”該人士直言“房地產(chǎn)昏暗時代來臨”。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部針對8月最后一周的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，已經(jīng)連續(xù)4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創(chuàng)調(diào)控后最低值。

　　另一方面，北京新房庫存截至目前已經(jīng)逼近11萬套，預計全部“消化”需要24個月以后。而近期披露半年報的98家上市房企債務總額高達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績下滑致使房企出現(xiàn)不同程度虧損現(xiàn)象，股權并購、地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)讓案例近期頻發(fā)。

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多家機構認為，限購及限貸政策抑制了市場交易，樓市量價“泡沫”進一步消化，新一輪限購政策促使調(diào)控效應全面爆發(fā)。

　　調(diào)控

　　二三線城市限購呼之欲出

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，住建部可能約談的城市將首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準限購城市”。這些地區(qū)由于受到此前北京、上海、廣州、深圳等限購政策的擠出效應影響，當前房價漲幅普遍較 高 ， 按照住建部的“ 限 購5標準”，有理由納入新一輪限購范圍。

　　另外，還有房價絕對值較高的城市，包括：珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等；以及70個大中城市房價指數(shù)漲幅較高的城市(比去年上漲6%以上，環(huán)比上漲0.3%左右)的城市，主要有：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄陽、洛陽、常德等。

　　住建部政策研究中心副主任王玨告訴《經(jīng)濟參考報》記者，住建部的限購標準已經(jīng)很明確，接下來就等具體限購城市名單擇日出爐。

　　楊紅旭則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在住建部約談壓力下，符合五條標準的二三線城市近期將會密集出臺具體細則。他認為此輪限購范圍將主要集中于上述“已限購城市周邊地區(qū)、房價絕對值較高城市和70個大中 城 市 中 房 價 指 數(shù) 漲 幅 較 高 的 城市。”

　　國家統(tǒng)計局此前數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，實施限購政策的39個城市房價定基漲幅已明顯放緩，普遍低于31個非限購城市的定基漲幅。6月份，39個已限購大中城市房價定基漲幅為4.53%，31個非限購城市房價定基漲幅則為4.82%。

　　楊紅旭分析，“限購城市的成交量相比去年下半年亦出現(xiàn)明顯下滑，并且呈現(xiàn)出連續(xù)4個月持續(xù)下降態(tài)勢。而非限購城市成交量則接近于去年月度成交均值。限購城市的成交量回調(diào)幅度整體上大于非限購城市。”

　　業(yè)界普遍認為，臺州版“限購令”拉開了此輪限購大幕。但事實上，其他尚未實施限購政策的城市中，許多城市房價漲幅遠高于臺州。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年上半年臺州商品房成交量環(huán)比上漲為4.1%，而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個二三線城市同比上漲幅度已經(jīng)超過20%。

　　鏈家地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“此輪限購范圍有可能還會進一步擴大，納入不在‘準限購名單’上的城市，最終將在30個到40個之間。”例如，根據(jù)統(tǒng)計局公布的5至7月價格指數(shù)分析，其中有9個城市如石家莊、太原、哈爾濱和南昌等，無論是環(huán)比還是同比，價格在3個月內(nèi)均未出現(xiàn)任何下降。

　　房企

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部針對11個重點城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測，7月末11個重點城市存貨總量已達66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個月。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“目前樓市庫存壓力開始升級，從中小企業(yè)到大型標桿房企，限購帶來的影響全面體現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進一步加劇。”

　　截至8月31日，已經(jīng)有超過一半的上市房企公布了 上 半 年 度 中報，數(shù)據(jù)顯示98家上市房企的債務總額達1 .01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上，其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達到81.09%，萬科為77.85%。

　　張大偉分析認為，“房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，樓市下調(diào)已成趨勢。部分房地產(chǎn)企業(yè)開始壯士斷腕拋離地產(chǎn)業(yè)務，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁。”今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權并購數(shù)據(jù)合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民 幣 ， 相 比 去 年 同 期 的3 6宗 及86 .85億人民幣分別上漲了72 .2%和101.9%。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發(fā)生股權轉(zhuǎn)讓，這一數(shù)字比今年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產(chǎn)大腕。而今年前7月的市場并購總金額已經(jīng)明顯超過了去年全年的165.25億。并購案例、數(shù)量、總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購市場的第一。

　　張大偉認為，“部分企業(yè)目前已經(jīng)開始出現(xiàn)因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續(xù)加強。”

　　銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“此輪限購的政策效應正在逐步顯現(xiàn)，會促使房地產(chǎn)企業(yè)盡早做出應對措施，在產(chǎn)品結構和營銷策略等方面做出應對，來調(diào)整企業(yè)布局和發(fā)展策略。”

　　樓市

　　“去泡沫化”繼續(xù)深化

　　8月份結束，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)意義的“金九銀十”隨之到來，但是今年的市場并不樂觀。鏈家地產(chǎn)市場研究部對8月第四周的市場情況盤點發(fā)現(xiàn)，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環(huán)比8月第三周上漲了9 %， 同 比7月 第 四 周 下 降 了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續(xù)4月維持成交低位。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴《經(jīng)濟參考報》記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢將會對即將到來的“金九市場”產(chǎn)生一定影響。在調(diào)控疊加影響下，今年的“金九銀十”很難延續(xù)往年的成交高峰。

　　張月認為，今年北京樓市量價“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場上大量成交量，同時北京樓市整體價格也出現(xiàn)了下降趨勢。

　　而部分大型房企已經(jīng)開始出現(xiàn)降價趨勢，富力、萬科等房企都宣布降價，業(yè)內(nèi)認為這將促使市場上新房價格進入實質(zhì)性下降階段。開發(fā)商擬售價及業(yè)主掛牌價與成交價的差距逐漸拉大反映出市場上供需雙方博弈加劇，目前市場上降價趨勢已基本形成，這也使得開發(fā)商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。

　　市場下行趨勢不僅僅體現(xiàn)于北京市場，近日有業(yè)內(nèi)人士網(wǎng)上發(fā)帖認為“房地產(chǎn)昏暗時代來臨”。而搜房網(wǎng)近期持續(xù)的一項調(diào)查顯示，近千名網(wǎng)友中半數(shù)認為房價將會大幅下降；29.84%的網(wǎng)友預測房價將會小幅下降；10.91%的網(wǎng)友認為房價將會小幅上揚；另有9.26%的投票者認為房價將會維持穩(wěn)定。

　　該調(diào)查結果同時顯示，58.44%的投票者認為開發(fā)商接下來將會采取打折促銷等手段；33.95%的網(wǎng)友認為開發(fā)商將繼續(xù)死扛，誓不降價；7 .61%的投票者認為很難判斷開發(fā)商將如何抉擇。