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土地財(cái)政掣肘二三線城市限購 限購令恐遭遇執(zhí)行難

2011-07-28 08:29     來源:中國證券報(bào)     編輯:王思羽

  國家統(tǒng)計(jì)局近期公布的70個(gè)城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,部分二三線城市房價(jià)漲幅明顯,“限購令”擴(kuò)容在即。中國證券報(bào)記者近日前往宜昌、岳陽等多個(gè)房價(jià)上漲較快的二三線城市實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),有可能列入限購名單的城市憂心忡忡,一些地區(qū)的監(jiān)管部門擔(dān)心限購影響政府財(cái)政收入,二三線城市“限購令”可能陷入執(zhí)行難的窘境,執(zhí)行限購政策的尺度也可能相對寬松。而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商心態(tài)復(fù)雜,在調(diào)整下半年銷售計(jì)劃同時(shí),逐漸放棄觀望,開始進(jìn)行適度促銷。

  “準(zhǔn)限購城市”心態(tài)糾結(jié)

  7月成交井噴,樓盤冒雨促銷

  “宜昌房價(jià)上漲較快,看來要限購了。”宜昌寶佳利開發(fā)公司總經(jīng)理馬云波接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示,如果宜昌出臺限購政策,肯定會打擊樓市,首先是成交量的萎縮。他們準(zhǔn)備調(diào)整銷售策略,適度促銷。

  “主要是宜昌去年房價(jià)漲得太厲害。”馬云波坦言,對宜昌樓市后市很難判斷,還需要看執(zhí)行力度和土地供應(yīng)。而宜昌限購令出臺預(yù)期,帶來當(dāng)?shù)?月樓市成交井噴行情,有的樓盤項(xiàng)目甚至冒雨推廣促銷。

  宜昌房管局副局長項(xiàng)昌鼎說,最近房管局接待了三批記者,都是來采訪宜昌房價(jià)的。他認(rèn)為宜昌房價(jià)在上半年漲幅已經(jīng)回落,1-6月商品住宅銷售均價(jià)為4924元。

  但統(tǒng)計(jì)數(shù)字與宜昌本地人的切身感受有一些差異。宜昌出租車司機(jī)李作飛拉著客人在沿江大道行駛,他指著兩側(cè)的樓盤,每平方米售價(jià)七八千元,有的已經(jīng)過萬,道路兩側(cè)懸掛最多的就是樓盤廣告。

  李作飛戶口在湖北枝江,他在2008年首付10多萬元,在宜昌開發(fā)區(qū)購買一套102平方米的房子,折合單價(jià)3900元/平方米。他現(xiàn)在覺得當(dāng)時(shí)的決定是正確的,他曾經(jīng)想把出租車帶牌照以40萬價(jià)格轉(zhuǎn)讓,一次性支付房款,但他最終還是選擇了貸款。一年后,他的房子市場價(jià)漲到了每平方米4900元,今年已經(jīng)漲到5900元。

  “每年單價(jià)漲1000元。我一年的收入,就算不吃不喝也追不上房價(jià)的漲幅。”李作飛說,雖然他不太清楚宜昌有多少開發(fā)商,但他感覺宜昌這幾年到處在蓋樓。

  供職一家企業(yè)的會計(jì)周一根告訴中國證券報(bào)記者,宜昌的葛洲壩、三峽總公司已經(jīng)外遷,宜昌本地大企業(yè)不多,他認(rèn)為是靠礦石資源賺錢的人和外地投資客,炒高了宜昌房價(jià)。

  項(xiàng)昌鼎說,去年他還經(jīng)常接到親友希望介紹打折樓盤的電話,樓市調(diào)控啟動后,這類電話一度沉寂,最近又接到了類似的求助電話。他認(rèn)為這是剛性需求。

  對于限購令的影響,多數(shù)人的判斷是,房價(jià)還會漲,只是漲得慢。“青菜、豬肉、工人工資都漲,拆遷成本增加,又有通貨膨脹,房價(jià)當(dāng)然漲。”李作飛說,他要是有多余的錢,趁沒限購再買一套。

  但也有少數(shù)人認(rèn)為如果嚴(yán)格限購,外來人口不能到宜昌投資買房,開發(fā)商壓力大,肯定會撐不住。“泡沫遲早會破裂的,房價(jià)與當(dāng)?shù)仄骄杖胨讲黄ヅ洹R坏┫拶彛顿Y客走了,房價(jià)自然會降。”周一根期盼宜昌盡快出臺限購令。

  不僅宜昌,襄陽、常德、岳陽等“上榜城市”也有著相同的心態(tài)。監(jiān)管部門、開發(fā)商似乎太情愿限購,而普通購房者期待限購。

  在湖南岳陽,岳州帝苑售樓部工作人員稱,項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄。雖然二期開盤還有好幾個(gè)月時(shí)間,但現(xiàn)在可以接受客戶登記,會員登記已經(jīng)有200多位,而二期可售房源只有352套。“這附近沒有低于4000元/平方米的房子了,要登記就趕早。”售樓人員暗示房價(jià)上漲。

  岳陽房管局提供資料顯示,僅去年岳陽就新增32家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),而其中18家都是首次到岳陽投資。

  樓市調(diào)控或面臨博弈

  擠出效應(yīng)“紅利”走向終結(jié)

  不僅僅是在中部地區(qū),一線大城市周邊小城市房價(jià)依然堅(jiān)挺。除北京周邊、珠三角地區(qū)小城市房價(jià)上漲較快外,上海周邊部分尚未實(shí)施限購的昆山、太倉房價(jià)也在高位運(yùn)行。上海戶籍的購房者前往昆山、太倉買房,不征收房產(chǎn)稅,近期昆山的二手房成交量反而較前兩個(gè)月有一定回暖。電臺廣告很直接:“太倉買房,不限購,輕軌直達(dá)上海。”

  當(dāng)前樓市調(diào)控已進(jìn)入深水期,樓市各方利益博弈進(jìn)一步凸顯,土地出讓收入下降可能使地方政府限購政策執(zhí)行力度松動;一線城市限購后,部分投資資金流向未限購的二三線城市,推動房價(jià)上漲,為下半年二三線樓市調(diào)控增加了新的課題。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前實(shí)行限購政策的城市僅40余個(gè),不少二三線城市尚未出臺“限購令”。中房信資深分析師薛建雄認(rèn)為,擴(kuò)大“限購”城市的數(shù)量已無懸念,但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂樓市擴(kuò)大“限購”面臨執(zhí)行難。

  宜昌當(dāng)?shù)毓賳T私下認(rèn)為,限購政策會影響宜昌的投資環(huán)境,“宜居、宜旅、宜商”的環(huán)境吸引省內(nèi)外客商在宜昌置業(yè),加大了剛性需求。2010年商品住宅銷售,宜昌以外的居民占購買總量的38%。

  宜昌市區(qū)人口100萬,最近當(dāng)?shù)靥岢鑫迥暝僭煲粋(gè)新宜昌,人口將達(dá)到200萬。有官員表示,限購會對引進(jìn)人才和招商環(huán)境產(chǎn)生影響。正是因?yàn)橐痪城市限購,去年起萬達(dá)、恒大地產(chǎn)、首鋼地產(chǎn)等房企才不斷涌入宜昌開發(fā)樓盤。

  另一方面,中國證券報(bào)記者了解到,部分城市出臺的限購細(xì)則相對寬松。例如部分城市出臺的限購令限購范圍僅為主城區(qū),沒有涉及到成交主力的郊區(qū)郊縣。貴陽的限購范圍只是貴陽市中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)的住房。湖南長沙出臺的限購令細(xì)則,只限購90平方米以下的小戶型住宅單位。而石家莊在出臺限購令的同時(shí),降低了落戶的門檻,河北省內(nèi)戶籍在石家莊購置住房并實(shí)際居住,可以辦理落戶手續(xù)。

  限購可能波及財(cái)政收入

  考驗(yàn)地方政府執(zhí)行力

  半個(gè)月前,一些開發(fā)商還在幻想四季度限購令會松動,但他們的幻想很快就破碎了。

  不少開發(fā)商的存貨都集中在下半年推出,恒大、保利、金地、富力等公司的下半年供應(yīng)量遠(yuǎn)高于上半年。業(yè)內(nèi)人士稱,部分開發(fā)商曾期望下半年調(diào)控松動,有意將樓盤項(xiàng)目壓到下半年,但現(xiàn)在調(diào)控加碼的信號,打亂了他們已有的銷售計(jì)劃。

  此外,通脹壓力的加劇、投資渠道的狹窄,使房地產(chǎn)的投資屬性被放大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,二三線城市“限購令”不僅對開發(fā)商帶來沖擊,從限購的城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購城市的民間炒房資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)用地領(lǐng)域,也有部分資金或許會繼續(xù)挖掘三四線城市的價(jià)值洼地。

  除了對民間炒房客的影響,限購政策進(jìn)一步加碼對地方經(jīng)濟(jì)帶來不小的考驗(yàn)。尤其是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)業(yè)的那些城市,限購勢必影響房地產(chǎn)市場,進(jìn)而波及地方財(cái)政收入。

  限購令擴(kuò)大的預(yù)期,給地方政府帶來不小壓力。一方面要從嚴(yán)遏制房價(jià)過快上漲,另一方面又要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行,地方政府面臨艱難抉擇。

  湖南一地級市官員表示,限購范圍的擴(kuò)大,對投資客的異地置業(yè)起到一定阻滯作用。但是二三線城市限購政策的執(zhí)行存在一定困難。面對限購,開發(fā)商將暫緩拿地或不拿地,導(dǎo)致地方政府短期內(nèi)土地出讓收入減少,部分地方政府的財(cái)政狀況可能比較緊張。

  “中西部地區(qū)與沿海地區(qū)有差別,我們這里大企業(yè)少,民營經(jīng)濟(jì)也不發(fā)達(dá),政府依賴土地財(cái)政的程度比較高。”一不愿透露姓名的官員表示,對于限購政策不能簡單一刀切。

  根據(jù)方正證券的統(tǒng)計(jì),1至5月全國128個(gè)城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,部分二三線城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、有些城市尚未形成產(chǎn)業(yè)支撐,土地出讓收入對地方財(cái)政意義重大。“土地財(cái)政”的利益驅(qū)動,可能使限購令的落實(shí)在部分城市遇到困難。

  中房信資深分析師薛建雄認(rèn)為調(diào)控房價(jià),僅有“限購”還不夠,應(yīng)綜合考慮財(cái)政、供求等諸多因素。限購令落實(shí)好壞的關(guān)鍵取決于地方政府的積極性。

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