按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)或者出售普通住房，契稅稅率為房款的1.5%，非普通住房為3%。但近日記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)上漲較快，普通住房標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。這使得小戶型的購(gòu)買(mǎi)者，也需要承擔(dān)雙倍的契稅。
為了避稅，不少購(gòu)房者與中介合作，通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”，在報(bào)稅的合同中做低房?jī)r(jià)，以逃避稅款。
怪象一：
以現(xiàn)有房?jī)r(jià)，北京一套60平方米房子，都難以算作“普通住房”
去年8月，北京的任先生在西四環(huán)到五環(huán)之間的某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了自己的第一套住房。據(jù)任先生介紹，這套91平方米的住房，總價(jià)213萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)錢(qián)現(xiàn)在在這個(gè)地段已經(jīng)買(mǎi)不到了。任先生直言，覺(jué)得自己還挺幸運(yùn)。
可是，前不久，任先生在辦理房產(chǎn)證繳稅的過(guò)程中，卻覺(jué)得有點(diǎn)委屈。原來(lái)，按照現(xiàn)行的北京市普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)，這套房因總價(jià)超過(guò)了165萬(wàn)元，被認(rèn)定為非普通住房。這也意味著他要繳納3%的契稅，即63900元。這對(duì)任先生來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一筆大費(fèi)用。
按國(guó)家規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)或者出售普通住房契稅稅率為房款的1.5%，非普通住房契稅稅率則為房款的3%；普通住房個(gè)人所得稅按總價(jià)的1%征收，非普通住房按2%征收。
據(jù)介紹，普通住房要滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。由于前兩項(xiàng)條件比較固定，因此，第三條就成了決定“普通住房”的重要參考因素。
2008年，北京市對(duì)界定普通住房的第三個(gè)條件進(jìn)行了量化補(bǔ)充，將符合普通住房交易價(jià)格按區(qū)域調(diào)整為：北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)215萬(wàn)元，三環(huán)至四環(huán)之間每套總價(jià)175萬(wàn)元，四環(huán)至五環(huán)間每套總價(jià)165萬(wàn)元，五環(huán)外每套總價(jià)100萬(wàn)元。
“165萬(wàn)元以上就不是普通住房了，但這里的房?jī)r(jià)去年就2萬(wàn)多元了，隨便買(mǎi)個(gè)六七十平方米就超標(biāo)了，可是這個(gè)小區(qū)60平方米以下的房源是很少的。”
為證實(shí)這一說(shuō)法，記者在北京安居客網(wǎng)站上搜索到遠(yuǎn)洋沁山水小區(qū)的房源，共計(jì)126套，符合當(dāng)前普通住房標(biāo)準(zhǔn)的僅有6套，面積均在60平方米上下。
房?jī)r(jià)連年上漲，標(biāo)準(zhǔn)原地踏步，普通住房難尋蹤跡。這種情況，上海、武漢等大中型城市中都普遍存在。
針對(duì)這一情況，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這關(guān)系到房地產(chǎn)稅收問(wèn)題，需要聽(tīng)取財(cái)稅部門(mén)等多方意見(jiàn)。而截至發(fā)稿時(shí)，北京市相關(guān)部門(mén)對(duì)這一問(wèn)題沒(méi)有回應(yīng)。
怪象二：
買(mǎi)家和中介“合作”，用“陰陽(yáng)合同”避稅買(mǎi)房
另一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是：雖然從市場(chǎng)價(jià)格方面計(jì)算，許多城市存在普通住房稀缺的現(xiàn)象，但實(shí)際操作中，不少購(gòu)房者還是按照普通住房繳納了契稅。記者了解到，這主要是因?yàn)椴糠謪^(qū)域交易指導(dǎo)價(jià)未能及時(shí)更新，許多買(mǎi)家和中介形成了合作，通過(guò)簽訂所謂的“陰陽(yáng)合同”，在報(bào)稅的合同中做低房?jī)r(jià)，以逃避稅款。
記者在北京市朝陽(yáng)區(qū)地稅局第六分局的繳費(fèi)大廳看到，墻上張貼著北京市各個(gè)地區(qū)二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。各地區(qū)最低計(jì)稅價(jià)格基本上僅為市面樓盤(pán)真實(shí)價(jià)格的1/4。例如，任先生所在小區(qū)，該小區(qū)所在區(qū)域的最低計(jì)稅價(jià)格僅為5203元/平方米，而其購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格為23000元/平方米。
隨后，記者找到一位中介代理，詢問(wèn)如何能讓自己的房子按照普通住房繳稅。中介很肯定地回答：“你找我們來(lái)做，保證只交1%。”記者詢問(wèn)中介怎樣能做到避稅，是否合法。中介回答：“我們都是按照正常的程序來(lái)，是簽合同的，您大可不必?fù)?dān)心。”
通過(guò)中介的介紹，記者了解到，行業(yè)里默許的所謂“陰陽(yáng)合同”，一份是雙方的買(mǎi)賣(mài)合同，另外一份就是可以幫購(gòu)房者避稅的個(gè)人成交合同。“個(gè)人成交合同里，我們簽訂的價(jià)格是按照地稅局規(guī)定的區(qū)域最低計(jì)稅價(jià)格簽的，之后送去網(wǎng)簽。通過(guò)了以后，按最低計(jì)稅價(jià)格算，你的房屋總款額就低了，就可以被認(rèn)定為是普通住房了。”
記者在繳稅大廳看到，在排隊(duì)等候的繳稅者中，很大一部分人都是中介代理陪同一起的，有的干脆就是中介拿著相關(guān)材料全權(quán)代理購(gòu)房者。“現(xiàn)在每個(gè)中介都提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)”，中介代理如是說(shuō)。
